FAQ Immobilienübertragung

Wohnrecht

Das Wohnungsrecht gestattet das Bewohnen zu eigenen Wohnzwecken und zwar unter Ausschluss des Eigentümers, verbietet aber die Vermietung an Dritte, was nachteilig ist. Vorteilhaft ist, dass das Wohnrecht nicht durch etwaige Gläubiger gepfändet oder durch Sozialhilfebehörden übergeleitet werden darf („Schutz der Immobilie“).

Beim Wohnungsrecht muss geklärt werden, welchen Ausübungsbereich das Wohnungsrecht umfasst. Soll das Wohnungsrecht die gesamte Immobilie umfassen oder, wenn zum Beispiel der Eigentümer die Immobilie mitbewohnt, nur bestimmte Teile (zum Beispiel nur die Erdgeschosswohnung). Zudem muss zwischen Wohnungsberechtigtem und dem Eigentümer geklärt werden, wer welche Kosten trägt. Typischerweise  trägt der Wohnungsberechtigte die Kosten wie sie auch ein Mieter tragen würde. Wie sieht es aber mit der Dachreparatur aus? 

Das Wohnungsrecht kann den Nachteil haben, dass es bei Übertragungen die Pflichtteilsabschmelzung nicht zum laufen bringt. 

Nießbrauch

Das Nießbrauchsrecht gestattet neben der Eigennutzung auch die Vermietung, hat aber den Nachteil, dass es durch etwaige Gläubiger gepfändet oder durch Sozialhilfebehörden übergeleitet werden darf. Vorteil ist aber, dass durch die Vermietung die Erträge bei dem Veräußerer verbleiben und er diese für eigene Zwecke nutzen kann. 

Das Nießbrauchsrecht umfasst typischerweise immer die gesamte Immobilie und der Nießbrauchsberechtigte trägt sämtliche Kosten der Immobilie. Bei vermieteten Immobilien ist das zwingend, da andernfalls die Kosten nicht als Werbungskosten abgezogen werden können.

Das Nießbrauchsrecht hat den Nachteil, dass es bei Übertragungen die Pflichtteilsabschmelzung nicht zum laufen bringt. Ist daher Ziel einer Übertragung, Pflichtteilsansprüche Dritter zu reduzieren, kann das Nießbrauchsrecht kontraindiziert sein.

Mitbenutzungsrecht

Das Mitbenutzungsrecht gestattet in der Regel die Eigennutzung neben dem Eigentümer. Im Gegensatz zum Wohnungsrecht wird hierdurch die Mitnutzung durch den Eigentümer nicht ausgeschlossen.

Rückforderungsrechte

Wenn Sie eine Immobilie z.B. an Kinder übertragen, gehen Sie vom „normalen“ Verlauf des Lebens aus. Man hofft, dass Kinder nicht in finanzielle Not geraten, dass Kinder länger leben als man selbst als Eltern und dass sich Kinder nicht scheiden lassen. Leider zeigt sich manchmal, dass dieser normale Verlauf des Lebens nicht immer gegeben ist. Daher sollten Sie sich gut überlegen, ob Sie sich als Veräußerer nicht die Rückforderung der Immobilie vorbehalten. Dennoch muss dies immer gut überlegt sein und darf nicht standardmäßig verwendet werden. Übertragen Sie z.B. an Ihr Kind einen Bauplatz und errichtet Ihr Kind mit eigenem Vermögen darauf ein Haus, dann wäre ein Rückforderungsrecht auf die Gesamtimmobilie nur schwer vertretbar (in Betracht käme aber ein Rückforderungsanspruch des Schenkungswertes). Ebenso sind Rückforderungsrechte auch von Gläubigern des Veräußerers pfändbar und an Sozialhilfeträger überleitbar. Daher müssen Rückforderungsrechte und Ihre rechtlichen und wirtschaftlichen Wirkungen immer gut überlegt sein. Wir beraten Sie über die Vor- und Nachteile und vereinbaren hierzu individuelle Regelungen. Nachstehend eine Übersicht von Fällen, in welchen ein Rückforderungsrecht beispielshaft begründet werden kann (die Beispiele sind nicht abschließend). 

Standardmäßig werden Rückforderungsmöglichkeiten an der Immobilie dergestalt begründet, dass die Veräußerung und Belastung der Immobilie der Zustimmung des Veräußerers bedarf und für Fälle der wirtschaftlichen Not des Erwerbers (z.B. bei Pfändung, Insolvenz)

Individuell zu besprechen ist, ob eine Rückforderung auch begründet werden soll, wenn der Erwerber vor dem Veräußerer versterben sollte?

Darüber hinaus kann auch ein freies Widerrufsrecht, gleich aus welchem Grund, begründet werden. Dies hat den Vorteil, dass gleich aus welchen Gründen, die Immobilie wieder zurückgeholt werden kann.

Aber: Ein freies Widerrufsrecht bedarf einer intensiven steuerrechtlichen Prüfung. Es geht hier um die Fragen, ob auch ertragsteuerrechtlich die Immobilie bzw. deren Nutzungen übertragen wird und ob schenkungsteuerrechtlich die Übertragung vollzogen ist. Die Vereinbarung eines freien Widerrufsrechts sollte daher immer mit einem steuerlichen Berater abgestimmt sein. 

Wer ist Berechtigter?

Die vorgenannten Rechte werden in der Regel für den Übergeber bestellt. Gerade bei Ehegatten werden Immobilien häufig als „gemeinschaftliches“ Vermögen angesehen, sind aber zivilrechtlich manchmal nur Eigentum eines Ehegatten. Dann stellt sich die Frage, ob die vorgenannten Rechte nur zugunsten des übertragenden Ehegatten vereinbart werden sollen oder für beide Ehegatten. 

Absicherung für den Fall der Geschäftsunfähigkeit des Veräußerers

Nutzungsrechte und Rückforderungsrechte werden grundsätzlich in das Grundbuch eingetragen und führen zu einer Art „Grundbuchsperre“, wodurch eine Veräußerung der Immobilie grundsätzlich verhindert wird. Dies ist gerade das Ziel dieser Rechte. Jedoch kann der damit verbundene Effekt unerwünscht sein, wenn zwischen Veräußerer und Erwerber „alles gut“ ist und der Erwerber die Immobilie zum Beispiel veräußern möchte oder muss, weil zum Beispiel die Immobilie nicht mehr bewohnt wird und/oder die Pflegekosten bezahlt werden müssen. Als Absicherung empfiehlt sich, dass der Veräußerer eine notarielle Vorsorgevollmacht erteilt. 

Pflichtteil bei Übertragungen an Kinder

Bei jeder Übertragung an Kinder sollte geregelt werden, wie sich die Übertragung auf Pflichtteilsansprüche auswirkt.

Haben Sie mehrere Abkömmlinge? Möchten Sie erreichen, dass das Kind, das zum Beispiel allein eine Immobilie erwirbt, später keine Probleme mit seinen Geschwistern bekommt. Denn nach dem Tod könnten Geschwistern sogenannte Pflichtteilsergänzungsansprüche zustehen. Daher sollte überlegt werden, ob die weiteren Abkömmlinge an der Übertragung mitwirken und in Bezug auf den Übertragungsgegenstand auf ihren Pflichtteil verzichten. 

Sofern Kinder eine Immobilie geschenkt erhalten, stellt sich weiter die Frage, welche Auswirkungen die Übertragung auf den späteren Pflichtteilsanspruch des Erwerbers haben soll. Denn Sie sollten sich überlegen, ob Sie sich im Rahmen der Übertragung die Freiheit einräumen lassen, über Ihr Restvermögen frei zu verfügen, zum Beispiel dadurch, dass Ehegatten sich gegenseitig zu Alleinerben einsetzen können, ohne später mit Pflichtteilsansprüchen konfrontiert zu sein. Oder dass Sie die Freiheit haben, mit Ihrem Restvermögen andere Kinder oder sonstige Dritte zu Erben einsetzen können, ohne dass das Kind, dem Sie etwas schenken, noch Ansprüche hat oder zumindest der Übertragungswert gegengerechnet wird. 

 Wichtig: Der Pflichtteilsverzicht bzw. die Pflichtteilsanrechnung haben keine Wirkung, wenn nicht durch Testament von der gesetzlichen Erbfolge abgewichen wird. Der sog. Erbverzicht, bei welchem der Erwerber aus der gesetzlichen Erbfolge ausscheidet, empfiehlt sich in der Regel nicht.

Daher gilt: Keine Pflichtteilsanrechnung oder Pflichtteilsverzicht ohne flankierendes Testament! Gerne beraten wir Sie hierzu. 

Absicherung für den Fall der Geschäftsunfähigkeit des Erwerbers

 Bei Grundstücksübertragungen an die nächste Generation wird häufig nur bedacht, dass der abgebenden Generation „etwas passieren“ kann, zum Beispiel durch Tod oder Geschäftsunfähigkeit (siehe auch die vorgehende Abfrage, ob der Veräußerer eine Vorsorgevollmacht hat). Mit der Übertragung besteht in der Regel aber ein Regelungsbedarf auch auf der Erwerberseite, gerade auch dann, wenn der Veräußerer sich Rechte vorbehält. Als Mindestabsicherung – neben einer testamentarischen Regelung – empfehlen wir eine Vorsorgevollmacht des Erwerbers. Beispiel: Der Veräußerer behält sich den Nießbrauch und Rückforderungsrechte vor. Der Erwerber wird durch einen Unfall geschäftsunfähig und hat keine Vorsorgevollmacht. Jetzt müssen die Rechte gegenüber dem gesetzlichen Betreuer unter Einbindung des Betreuungsgerichts durchgesetzt werden. Dies hätte durch eine Vorsorgevollmacht vermieden werden können.

Warum muss es immer eine Schenkung sein? 

Bei vielen Übertragungen wird die Möglichkeit übersehen, eine Immobilie auch vollentgeltlich an die nächste Generation zu übertragen. Dies kann insbesondere bei vermieteten Immobilien sinnvoll sein, wenn beim Eigentümer die Spekulationsfrist (grundsätzlich 10 Jahre) abgelaufen ist und nur geringes Abschreibungsvolumen (AfA) noch vorhanden ist. Denn die AfA kann als Werbungskosten mit den Mieteinnahmen steuerrechtlich verrechnet werden. Warum sollten Kinder ihren Eltern nicht die Immobilie abkaufen und damit wieder neues Abschreibungsvolumen schaffen. Dafür können Kinder durchaus auch Vermögen verwenden, was Sie von den Eltern einmal übertragen bekommen haben. Wichtig nur, dass dies kein Umgehungsgeschäft sein darf. Sprechen Sie daher wegen Details hierzu mit ihrem steuerlichen Berater.